묵시적 갱신 후 계약해지 및 부동산 중개보수

전월세 계약이 묵시적으로 갱신된 후 계약을 해지하려고 할 때, 어떻게 처리해야 할까요? 오늘은 묵시적 갱신이 된 상황에서 계약 해지는 어떻게 해야 하는지, 주의사항과 함께 중개 보수는 누가 부담해야 하는지 한 번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

전월세 묵시적 갱신

 

 

 

 1. 묵시적 갱신이란?

 

묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차 계약이 만료된 이후에도 임대인(집 소유주)과 임차인(세입자)이 갱신 여부를 논의하지 않을 경우 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장되는 제도를 말합니다. 이는 전세와 월세에 모두 해당하는데요. 임대인과 임차인이 별다른 조치를 취하지 않아도 기존 계약 조건이 유지됩니다.

 

<묵시적 갱신의 주요 조건>

• 갱신 거절 통보 여부: 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 명확히 전달하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다.
• 기존 계약 조건 유지: 보증금, 임대료 등 기존 계약 내용이 동일하게 적용됩니다. 단, 묵시적 갱신 후에도 임대료 인상은 법적으로 5% 이내에서 가능합니다.
• 계약 기간: 묵시적 갱신 후 계약 기간은 기존 계약 기간과 동일하게 설정되며, 보통 2년입니다.
• 계약갱신청구권 추후 행사 가능: 묵시적 갱신이 된 경우에는 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것이기 때문에, 추후 1회 권리를 행사할 수 있습니다. 즉, 총 6년을 거주할 수도 있는 것입니다.

 

 

 

 2. 묵시적 갱신 후 계약 해지

 

묵시적 갱신 상태에서는 계약 해지가 가능하지만, 몇 가지 중요한 규정을 반드시 따라야 합니다.

 

1) 임차인의 계약 해지

임차인은 묵시적 갱신 상태에서 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있습니다. 다만, 계약 해지 통보 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 임대인이 새로운 임차인을 구할 시간을 주기 위한 것인데요. 때문에 이 3개월의 기간 동안 임대인이 보증금을 미리 내어줄 의무는 없습니다. 따라서 임차인은 이러한 기간을 고려해서 계약 해지를 통보하고 이사날짜를 정하는 게 좋습니다!

 

다만 3개월이 지난 후에는 계약이 종료된 것으로 보기 때문에, 새로운 임차인이 구해지지 않아도 임대인은 보증금을 반환해줘야 할 의무가 생깁니다.

 

 

2) 임대인의 계약 해지

묵시적 갱신 상태에서 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없습니다. 임차인의 권리를 보호하기 위한 규정으로, 임대인은 계약 기간이 끝날 때까지 임차인의 동의 없이 계약을 종료할 수 없습니다.

 

3) 해지 시 유의사항

• 서면으로 통보: 계약 해지 의사는 구두나 문자로 전달할 수 있습니다. 다만, 혹시 모를 법적 분쟁에 대비해 내용증명을 우편으로 보내놓는 것이 가장 안전합니다.
• 임대료 정산: 계약 종료 시점까지의 임대료를 정확히 계산하여 정산해야 하며, 초과 납부한 보증금은 반환받을 권리가 있습니다. 

 

 

 

 

 3. 해지 시 부동산 중개보수는 누가 지급하나?

 

통상 임차인이 개인사정으로 계약을 해지할 경우에는 임차인이 부동산 복비를 지불하고 새로운 임차인을 구하는데요. 묵시적 갱신 후 계약 해지 시에는 임대차 계약이 종료되는 것으로 보기 때문에, 임대인이 중개수수료를 부담해야 합니다. 다만, 3개월의 유예기간이 있어 최종 계약 종료는 3개월 후에 이루어집니다. 법적으로 보증금도 반환 의무도 이때부터 발생하기 때문에, 간혹 집주인이 보증금의 빠른 반환을 빌미로 중개수수료를 요구할 수도 있습니다. 때문에 임차인이라면 꼭 이사일정을 잘 확인하시고 미리 계약 해지를 통보하시길 바랍니다.

 

 

묵시적 갱신은 임대차 계약의 연속성을 보장하기 위한 것이지만, 해지 시 위와 같은 유예기간이나 수수료 관련 사항을 미리 논의하지 않으면 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. 따라서 미리 묵시적 갱신에 대한 내용을 숙지하시고, 본인의 일정과 상황에 맞춰 대비하시길 바랍니다.

 

 

 

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